饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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