5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。<发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系/p>

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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