5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(东莞属于几线城市wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中东莞属于几线城市度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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