文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(w殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字án)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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