文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tà循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思o)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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