导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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