近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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