文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　触动的意思解释，颇受触动的意思>正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(g触动的意思解释，颇受触动的意思uó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什触动的意思解释，颇受触动的意思么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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