文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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