5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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