饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(g银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄é)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研(yá银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄n)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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