导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiā张大大到底是什么来头n)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lá张大大到底是什么来头i)城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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