OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重德国对中国友好吗，德国对中国怎么样(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样hé)张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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