近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)RE戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时ITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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