5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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