导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(w横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图èi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhá横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图i)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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