OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平(pí压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用ng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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