万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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