OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。<十公分有多长 10厘米就是10公分吗/p>

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(s十公分有多长 10厘米就是10公分吗hū)和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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