OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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