万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(j600毫升等于多少斤水，800ml是多少水īng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今600毫升等于多少斤水，800ml是多少水年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。600毫升等于多少斤水，800ml是多少水

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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