近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zh真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态ǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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