万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì写照的意思 写照是什么词性)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)写照的意思 写照是什么词性么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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