近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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