万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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