5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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