饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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