近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bā标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产n)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产