文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐ利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗n)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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