近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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