“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个(gè)标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一下(xià)今(jīn)年房(fáng)地产的开发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房(fáng)企(qǐ)的主要资(zī)金来(lái)源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是那些有国(guó)企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融(róng)资等各个方(fāng)面都非(fēi)常(cháng)明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内最(zuì)高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便(biàn)是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的(de)国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了唐山大地震和汶川大地震哪个严重(le)，其开始在(zài)一线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业(yè)就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的(de)扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机会时(shí)要出手，但出手的(de)章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理发现(xiàn)，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同唐山大地震和汶川大地震哪个严重时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企(qǐ)确(què)实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自(zì)然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意(yì)味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了(le)“中国(guó)工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报灵活(huó)配(pèi)置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全(quán)国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间(jiān)，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近(jìn)七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)唐山大地震和汶川大地震哪个严重稳(wěn)居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移(yí)至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间的(de)增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告(gào)显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的(de)房(fáng)地产产业链股票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的(de)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也(yě)成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的(de)定位(wèi)和比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 唐山大地震和汶川大地震哪个严重