万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国alt="北京房圈(quān)大消息(xī)！顶(dǐng)级(jí)富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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