OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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