万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(r昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名én)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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