5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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