文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口1dm等于多少cm 1dm等于多少m由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用1dm等于多少cm 1dm等于多少m资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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