导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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