万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一中国内战打了几年，中国内战打了几年时间个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，中国内战打了几年，中国内战打了几年时间2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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