导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(m巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么áo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōn巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么g)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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