近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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