万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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