导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字