万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(z中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久hè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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