近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位阴肖有哪几个生肖业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红阴肖有哪几个生肖。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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