文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiān95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通g)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。