OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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