导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大5k是多少钱，5k是多少钱人民币(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很(5k是多少钱，5k是多少钱人民币hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　5k是多少钱，5k是多少钱人民币lt="中国户(hù)均(jūn)几(jǐ)套房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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