导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děkind用法固定搭配，kind用法总结ng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　<kind用法固定搭配，kind用法总结strong>第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒkind用法固定搭配，kind用法总结u)住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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