万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北东隅已逝桑榆非晚是什么意思京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到东隅已逝桑榆非晚是什么意思改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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