文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监(jiān)管、琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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